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[Temática abordada por Miguel Reus en la última sesión de los desayunos de trabajo de Bufete Buades]
El Tribunal Supremo ha clarificado las distintas situaciones que pueden darse en relación al incumplimiento por el arrendatario del plazo acordado en arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
A tal efecto, distingue tres situaciones distintas a las que anuda consecuencias distintas:
- Desistimiento unilateral regulado en el contrato de arrendamiento. El principio de autonomía de la voluntad permite a los contratantes fijar la facultad de desistimiento unilateral y sin justa causa por parte del arrendatario, anudándole a ésta un preaviso y, en su caso, una compensación por el citado desistimiento anticipado. En estos casos, resultará de aplicación lo libremente convenido entre las partes.
- Desistimiento unilateral realizado por el arrendatario, no previsto en el contrato y que NO es aceptado por el arrendador, que exige judicialmente el cumplimiento contractual. Se trata de la aplicación del 1.124 del Código Civil, en cuya virtud ante el incumplimiento de la contraparte el cumplidor quedará también facultado para exigir el cumplimiento. En este caso, se reclamarían las rentas que se van devengando, no como compensación de daños y perjuicios, sino en cumplimiento del contrato. No puede existir utilización del local por el arrendador, pues en tal caso, no podría instar el cumplimiento.
- Desistimiento unilateral realizado por el arrendatario, no previsto en el contrato, pero que es aceptado, por lo que no se reclama el cumplimiento, sino los daños y perjuicios por el incumplimiento. En este supuesto se puede utilizar el local que fue objeto del arriendo.
Entre los puntos 2 y 3, existe la diferencia de que en el primero se interesa el cumplimiento contractual, motivo por el que se reclaman rentas que se vayan devengando y en el siguiente, la resolución con los daños y perjuicios, por lo que se ejercitan acciones diferentes.