Análisis de la posible indemnización derivada de las desclasificaciones efectuada por el Decreto 9/20, de 25 mayo, de medidas urgentes de protección territorial de las Islas Baleares

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El pasado 25 de mayo fue publicado el Decreto-ley 9/20 de medidas urgentes de protección territorial de las Islas Baleares (BOIB núm. 92, de 25 de mayo de 2020), entrando en vigor ese mismo día.

En lo que a la sistemática de la normativa respecta, la misma se halla dividida en dos capítulos:

  • Un primer capítulo, relativo a las determinaciones aplicables a suelos de desarrollo urbano. Se prevén, en este sentido, medidas para el caso del suelo urbano consolidado, suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable no programado;
  • Y un segundo capítulo, tomándose en consideración un elenco importante y diverso de medidas limitativas en atención al suelo rústico y a su aprovechamiento urbanístico.

Concretados los extremos anteriores, pasamos a analizar la afectación de los suelos de desarrollo urbano, en especial, el suelo urbanizable programado y no programado. 

1.- Suelos de desarrollo urbano: el suelo urbanizable y suelo urbanizable no programado.

En lo relativo al suelo urbanizable y el suelo urbanizable no programado, la presente norma prevé una auténtica desclasificación de suelos, quedando estos suelos automáticamente desclasificados como suelo rústico, con la categoría de suelo rústico común, al cumplirse los requisitos previstos por el Decreto-ley 9/20 de 25 de mayo.

No entraremos a analizar los requisitos necesarios para la producción de la desclasificación de los suelos, por cuanto este tema ya fue tratado en un anterior artículo del Blog. Baste ahora con decir que la normativa prevé una condición común en el caso de los suelos afectados por la desclasificación: la producción del transcurso del plazo previsto en el planeamiento municipal, o en el programa de actuación urbanística en su caso, para la ejecución de las actuaciones de transformación urbanística de los suelos, sin que dichas actuaciones se hayan ejecutado en su totalidad.

[Para más información sobre esta casuística, puede consultar el siguiente artículo en este enlace].

Operada la desclasificación de suelos, es el propio Decreto Ley 9/20 el que señala en su artículo 6.4, que las reclasificaciones de suelos urbanizables conforme a lo previsto en el artículo, no darán lugar a indemnización de acuerdo con la legislación estatal.

Hallamos esta idea tanto en la legislación estatal, en el artículo 11.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; como en la legislación autonómica balear, a tenor del artículo 6 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de Urbanismo de las Illes Balears.

Corolario de lo anterior, ¿cabría algún tipo de indemnización en el caso de operar la desclasificación antedicha, prevista en esta nueva normativa?

Hallaríamos la respuesta a esta pregunta en función del momento temporal en dónde nos encontrásemos; esto es, de si las actuaciones de transformación urbanística se hubiesen ejecutado dentro del plazo otorgado por el planeamiento municipal para la ejecución de la urbanización, o muy contrariamente, que dichas actuaciones hubieren tenido lugar fuera del referido plazo.

2.- Dentro del plazo otorgado por el planeamiento municipal.         

2.1.- Indemnización de la pérdida de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.

Según el artículo 38.1 y 2 de Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cabría la posibilidad de indemnizar al propietario por la desclasificación de su propiedad, cuando estando dentro del plazo otorgado por el planeamiento municipal para ejecutar la urbanización, se produjese la desclasificación de su parcela.

En este caso, y para el supuesto de no haberse iniciado las obras de ejecución de la parcela para la dotación de los servicios urbanísticos básicos, el artículo reseñado señala que el propietario podrá exigir, en concepto indemnizatorio, el lucro cesante por la pérdida de la facultad de participar en esa actuación de nueva urbanización de su terreno, o por la alteración de sus condiciones.

La indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuación o alterar sus condiciones sería en cualquier caso el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística para la participación de la comunidad en las plusvalías de conformidad con lo previsto en el artículo 18.1 letra b) de la citada Ley.

2.2.-  Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación.

Para el caso de haberse iniciado las actuaciones de transformación urbanística en plazo, el artículo 39 señala que cuando los gastos urbanísticos realizados devengan inútiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la disposición, del acto o del hecho que motive la valoración, estos gastos y costes se tasarán por su importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.

Hablaremos aquí de:

  • Aquéllos en que se haya incurrido para la elaboración del proyecto o proyectos técnicos de los instrumentos de ordenación y ejecución que, conforme a la legislación de la ordenación territorial y urbanística, sean necesarios para legitimar una actuación de urbanización, de edificación, o de conservación o rehabilitación de la edificación;
  • Los de las obras acometidas y los de financiación, gestión y promoción precisos para la ejecución de la actuación;
  • Las indemnizaciones pagadas.

En este caso, señala el apartado segundo del precepto que las actuaciones de urbanización se valorarán en la forma anteriormente prevista, o en proporción al grado alcanzado en su ejecución – el % ejecutado y aplicación al valor de la urbanización finalizada –, lo que sea superior, siempre que dicha ejecución se desarrolle de conformidad con los instrumentos que la legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos.

Para ello, al grado de ejecución se le asignará un valor entre 0 y 1, que se multiplicará:

  • Por la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando la disposición, el acto o hecho que motiva la valoración impida su terminación.
  • Por la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando sólo se alteren las condiciones de su ejecución, sin impedir su terminación.

En definitiva, la alteración del Planeamiento antes de cumplirse el plazo fijado en el Plan de Etapas, determinaría la indemnización de los gastos realizados por los interesados confiados en la pervivencia del Plan. (Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección6ª, Sentencia de 27 junio 2006. RJ 2006\4754). Incluiríamos aquí, todos los costes incurridos en relación a las obras ejecutadas.

3.- Fuera de plazo otorgado por el planeamiento municipal.

3.1.- Gastos de gestión sin inicio de las actividades de transformación urbanística.

El propietario tendría únicamente derecho a reclamar la indemnización por los gastos urbanísticos ejecutados, sin que pueda reclamarse la indemnización por ningún otro concepto.

Ello así pues como señala nuestro Tribunal Supremo, la propiedad del suelo tiene carácter estatutario (Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 5ª, Sentencia de 29 Sep. 1998, Rec. 938/1992); y en virtud de ello, el simple hecho de que se cambie la clasificación del suelo no genera un derecho indemnizatorio per se en favor del propietario afectado, sino que resultará necesario que el mismo haya acometido actividades de transformación urbanística, y de resultas, la satisfacción de los gastos urbanísticos necesarios para la dotación de la parcela (Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 6ª, Sentencia de 11 Oct. 2004, Rec. 7846/1999).

3.2.- Ejecución de todas las actuaciones de transformación urbanística.

Otro supuesto indemnizatorio que encontraríamos fuera de plazo municipal otorgado, resultaría ser aquél en dónde el propietario hubiese acometido la totalidad de las actuaciones de transformación urbanística para la dotación de la parcela.

En este caso entiende el Tribunal Supremo que sí cabría la indemnización por la pérdida del aprovechamiento urbanístico del propietario, si bien ya se habría llegado a al estadio de patrimonialización del suelo, esto es, la consolidación del derecho del propietario, por lo que sí operaría el resarcimiento del particular afectado por la pérdida de dicho aprovechamiento en su terreno (Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 4ª, Sentencia de 9 Jul. 2012, Rec. 6433/2010).

Pero, ¿qué sucede cuando la modificación del planeamiento viene dado por la aprobación de un acto legislativo?

4.- Modificación del planeamiento por la aprobación del Decreto 9/20, de 25 de mayo, de medidas urgentes de protección territorial de las Islas Baleares.

En este caso deberemos preguntarnos contra qué Entidad pública deberíamos reclamar la indemnización pretendida.

La compensación debe abonarla la Administración responsable de la decisión causante de la desclasificación.

Cabría plantearse si la desclasificación es un hecho puramente legislativo, al haber ratificado el decreto-ley o bien propia del Gobierno Balear por ser quien dictó el mencionado Decreto-ley, posteriormente ratificado.

En este sentido, entendemos que el órgano decisor de la medida debería ser el gobierno Balear, sin perjuicio de la ratificación ulterior por el parlamento.