Cuestiones a tener en cuenta respecto del depósito de las fianzas prestadas en sede de un contrato de arrendamiento

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La obligación de prestación de fianza que tiene el arrendatario ha venido siendo recogida incesantemente en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya desde su redacción original, publicada en el año 1994.

Este mandato del legislador ha sido perfilado y dotado de un mayor control institucional, mediante la reciente Ley 5/2018, de Vivienda de las Illes Balears (LVIB en adelante), en vigor desde día 27 de junio del pasado 2018.

En efecto, partiendo de la premisa de la necesidad de prestación de fianza en los contratos de arrendamiento, el citado texto normativo configura todo un régimen legal imperativo referente al depósito de la misma en la Administración competente, el Instituto de la Vivienda de las Illes Balears (IBAVI), adscrito a la Consejería de Movilidad y Vivienda.

Por lo que al ámbito subjetivo de la Ley se refiere, se ha de distinguir entre los obligados a la prestación de fianza, que vienen definidos en la LAU y se extiende a todos los arrendatarios con excepción de algunos entes públicos y, por lo que hoy nos atañe, los obligados a su depósito. La obligación de depositar fianza se prevé, en la Ley 5/2018, de forma extensiva, alcanzando a todas aquellas personas y entidades que ostenten la condición de arrendador o subarrendador, así como a las empresas de suministros y servicios complementarios, en las condiciones establecidas en su artículo 55.3.

Es importante delimitar cuales son los contratos en cuya sede se ha de cumplir con este mandato pues, además de los de arrendamiento de vivienda y para uso distinto al de vivienda, se incluyen los contratos de subarrendamiento, los de arrendamiento de industria o negocio que conlleven la cesión de fincas urbanas y los contratos de servicios y suministros (esto es, agua, gas, electricidad y servicios telefónicos) a fincas urbanas.

Al ser la LVIB una Ley que carece de retroactividad, se prevé en su Disposición Adicional Sexta la dispensa de depositar la fianza prestada por sus arrendatarios, a los arrendadores con contratos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la misma. No obstante, el precepto establece la obligatoriedad de depósito respecto de las revisiones que sufran estos contratos. Así las cosas, no se ha de pasar por alto que la Ley no delimita qué se ha de entender por <<revisión>>, más a nuestro juicio cabría incluir dentro de este término, tanto las novaciones como las prórrogas del contrato.

Pero, ¿qué ocurre en el caso en que un arrendador que haya celebrado un contrato con posterioridad a la vigencia de la Ley no haya procedido al depósito de la fianza conforme a los mandatos de la misma? Nuestra recomendación es que esta situación sea regularizada cuanto antes, pues la misma LVIB prevé un régimen sancionador (al que volveremos más adelante) para los casos en que no se cumplan las disposiciones previstas normativamente que, si bien no está aplicando a día de hoy, está previsto para su aplicación.

Una vez suscito el contrato de arrendamiento y percibida la fianza (conforme a las cuantías previstas en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), el arrendador dispone de 30 días para el depósito de la misma.

En relación con la forma de proceder, el artículo 56.4 de la LVIB, contempla un desarrollo reglamentario, si bien a día de hoy no se ha producido. No obstante, el procedimiento es sencillo y viene detallado en la página web del IBAVI: se puede realizar de forma presencial o telemáticamente, y consiste en la cumplimentación de un formulario, la presentación del contrato en cuestión y el justificante del ingreso debido.

Asimismo, y una vez finalizado el contrato de arrendamiento, se prevé en la misma página web un procedimiento para la devolución de la fianza al depositante.

Como se venía comentado en los párrafos precedentes, el régimen sancionador aplicable a quienes incumplieren con las obligaciones recogidas en la legislación, se contiene en la misma LVIB, que establece un sistema gradual de infracciones clasificables, en lo que al tema respecta, en leves y graves. Además del depósito por vía ejecutiva y de las sanciones íntegramente económicas, que se fijan en cantidades comprendidas entre los 60 y los 90.000 Euros, graduables en función de distintos parámetros, se contemplan una serie de especialidades aplicables en caso de contratos de alquiler de vivienda y de suministros y servicios complementarios. Eso sí, existe una posibilidad de condonación de la sanción de hasta un 80% para los arrendadores que reparen su infracción.

La Ley 5/2018 configura un régimen imperativo que, si bien se encuentra perfilado a nivel teórico, no encuentra una amplia aplicación en la práctica. No obstante, a nuestro juicio, la proliferación de esta aplicación práctica es cuestión de tiempo, pues de cada vez son más las partes que se interesan en un efectivo depósito de la fianza correspondiente.

No se puede dejar de lado que, además del poder disuasorio del régimen sancionador previsto, el depósito de la fianza conlleva muchas ventajas o, si de otro modo se quiere ver, impide muchos perjuicios. Así, para la elevación a público de un contrato de arrendamiento o para cualquier actuación ante la Administración pública en que se requiera la presentación del mismo, se va a solicitar al ciudadano una acreditación del depósito pertinente.

A la postre, siempre resulta ser ventajoso ajustarse al marco de la legalidad.

Por Aina Lladó, abogada de Bufete Buades.