Extinción del derecho de arrendamiento de una vivienda ejecutada por impago de la hipoteca

Cuando se ejecuta un bien inmueble, puede ocurrir que se encuentre ocupado por personas distintas al deudor en calidad de arrendatarios. Nuestro ordenamiento jurídico establece un incidente de ocupantes para éste tipo de situaciones en los artículos 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que consiste en que se requerirá al ocupante para que aporte los títulos que justifiquen su derecho a permanecer y se señalará una vista en la que se podrá alegar y probar lo que considere oportuno respecto a su situación. Ahora bien, nos podemos encontrar dos situaciones distintas según la fecha del contrato de arrendamiento que aporten.

Si el contrato de arrendamiento es anterior a la reforma del artículo 13 de la LAU, por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, cuya entrada en vigor fue el 6 de junio de ese año, nos encontramos que si durante los 5 primeros años del contrato se produce la resolución del derecho del arrendador por la ejecución hipotecaria quedará resuelto el derecho del arrendatario al trascurrir 5 años de duración del contrato, y así se recoge en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que señala:

“Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada”.

A partir del 6 de junio, cualquier contrato de arrendamiento que presente el ocupante en el incidente de ocupación dentro de la ejecución hipotecaria quedará resuelto

En cambio si el contrato de arrendamiento es posterior a 6 de junio de 2013, es decir a la Ley 4/2013 de 4 de junio, nos encontramos que el contrato quedará automáticamente extinguido con la resolución del derecho del arrendador:

“Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9″.

En consecuencia, a partir del 6 de junio de 2018, podemos decir que cualquier contrato de arrendamiento que presente el ocupante en el incidente de ocupación dentro de la ejecución hipotecaria, quedará resuelto, ya sea, porque al ser un contrato anterior a la reforma de dicha Ley, habrá transcurrido los 5 años de duración del contrato, o porque la actual redacción del artículo 13 LAU, así lo dispone.