La afección real de la cuotas de comunidad de propietarios

En la actualidad, son muchas las Comunidades de Propietarios con elevados índices de morosidad, siendo la principal causa de ello la crisis económica que ha dejado a muchos ciudadanos en una situación tan precaria que son incapaces de hacer frente a ningún tipo de deuda.

Dentro de las obligaciones de todo propietario que tenga un local o vivienda sometido a un régimen de propiedad Horizontal está la de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble con arreglo a su cuota de participación. El incumplimiento de esta obligación genera un crédito a favor de la Comunidad de Propietarios, estableciéndose expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal que:

Los créditos a favor de la comunidad derivados de las obligaciones de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden para su satisfacción a los citados en los números 3º, 4º y 5º, sin perjuicio de la preferencia establecida en la Ley del Estatuto de los Trabajadores […].

Por tanto, el crédito establecido anteriormente a favor de una Comunidad de Propietarios, que tienen el carácter de preferente, respecto a: (i) créditos hipotecarios o refaccionarios expresamente anotados o inscritos en el Registro de la Propiedad; (ii) Créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, y (iii) Créditos refaccionarios no anotados ni inscritos. Sin embargo, tendrán preferencia sobre estos los créditos salariales por los últimos 30 días de trabajo por salarios que no superen el doble del SMI.

Esta preferencia tiene una doble delimitación: Temporal – Puesto que únicamente afectan a las cuotas de la anualidad en curso y los tres años anteriores tras modificación efectuada con la Ley 8/2013 de 26 de junio; Material – Es una cuestión discutida por la doctrina, pero se entiendo mayoritariamente que la preferencia solo afecta a las cuotas generales, no afectando por tanto al Fondo de Reserva.

La existencia de esta preferencia legal no supone que una Comunidad de Propietarios pueda sin más trámites obtener la satisfacción de su crédito por encima de créditos debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad, sino que se precisa que esta preferencia sea declarada. En este sentido debemos diferenciar la Preferencia Crediticia frente a la Prioridad Registral. El primero supone una cualidad no negociable de un crédito establecida por normas sustantivas, mientras que el segundo deriva del orden registral de los asientos, dándose preferencia al crédito inscrito con anterioridad.

La cuestión que debemos plantearnos es: ¿cómo hacer valer la Preferencia Crediticia en una finca en la que existen cargas o embargos? Hay que diferenciar dos extremos:

  1. Si la carga o embargo se está ejecutando: En dicho caso la Ley prevé expresamente la denominada Tercería de Mejor Derecho, es una acción dirigida contra el ejecutante cuya finalidad es que se declare la preferencia del crédito por prescripción legal. La acción también deberá dirigirse frente al deudor si el crédito preferente no consta en un título ejecutivo.
  2. Si la carga o embargo no se está ejecutando: En dicho caso, será preciso que la acción que se dirija contra el deudor para que se declare la existencia del crédito a favor de la Comunidad de Propietarios sea dirigida también contra el acreedor titular de la carga o embargo. La exigencia de tener que demandar a dicho acreedor proviene de la Resolución de la Direccion General del Registro y el Notariado de 10 de agosto de 2006 que establece:

 << No es posible hacer constar en el Registro la preferencia de una anotación de embargo por el impago de cuotas en régimen de división horizontal si no han sido parte en el procedimiento los titulares de cargas anteriores (…/…) si bien la afección prevista en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal es real y privilegiada, la operativa de la misma en campo registral ha de matizarse (…/…) >>

Dicha solución también es discutida por un sector minoritario de la doctrina que considera que la preferencia de crédito solo tiene sentido en caso de que el crédito sobre el que se ejercite la preferencia este en ejecución, y por tanto la misma debe accionarse siempre a través de la Tercería de mejor derecho.

Como excepción a la Preferencia del Crédito de las Comunidades de Propietarios, al margen de los Créditos Salariales, también es importante traer a colación el supuesto de que el deudor propietario del bien se encuentre en situación Concursal, ya que en dicho caso, el artículo 89.2 de la Ley Concursal establece expresamente que no habrá más preferencias que las expresamente reconocidas por dicha Ley, por tanto las cuotas debidas con anterioridad a la declaración del concurso serán consideradas como crédito Ordinario, considerándose como Crédito contra la Masa, las cuotas devengadas con posterioridad.

Tema abordado por Miguel Ángel Pérez Laens en los desayunos de trabajo de Bufete Buades.