Posibilidad de moderación de la pena y aplicación a desistimientos en arrendamientos urbanos

El artículo 1156 del Código Civil faculta al tribunal a moderar la pena única y exclusivamente en aquellos supuestos en los que el incumplimiento es parcial y siempre que no tenga carácter moratorio.

En este sentido la jurisprudencia establece, como regla general, que la pena libremente pactada ante un retraso  o ante un incumplimiento total no es susceptible de ser moderada por los tribunales. A sensu contrario, sí podrá ser moderada cuando el incumplimiento sea parcial, sin perjuicio de la normativa protectora de los consumidores y de la existencia de normativa específica.

La aplicación de la pena  o  indemnizaciones en supuestos de desistimiento en relaciones arrendaticias exige, en primer lugar, la determinación de la normativa aplicable a los mismos:

  • A aquellos arrendamientos sujetos al texto refundido de la LAU de 1964  les sería de aplicación, en principio, el artículo 56 de dicho cuerpo legal que obliga en caso de desistimiento  a compensar a la propiedad con la totalidad de rentas pendientes.

Si bien es cierto que existe una inicial jurisprudencia a favor de la aplicación literal del precepto, las más recientes sentencias admiten su moderación atendiendo a las circunstancias del caso concreto (posibilidad de nuevo arriendo, enriquecimiento injusto…) Ejemplo sería la Sentencia de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, de  2 Octubre de 2008:

  • La actual regulación de la LAU en su artículo 11, permite al arrendatario desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Quiere ello decir que no podría pactarse a priori una compensación mayor y que, en caso de que no exista pacto, el desistimiento sería libre.

  • En la anterior regulación de la LAU este mismo precepto únicamente permitía desistir al arrendatario  siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiéndose pactar igualmente una compensación.

Se plantearía qué ocurre en supuestos de contratos no sujetos al Texto refundido de la ley del 64, a los que no resulte de aplicación lo señalado anteriormente y en los que el arrendatario incumple el contrato al abandonar el inmueble antes del vencimiento del plazo convenido.

En este sentido, la regla general es que el arrendatario deba indemnizar  al arrendador en los supuestos de desistimiento unilateral, salvo pacto en contrario. Aunque la indemnización correspondiente, cuando procede, puede ser susceptible de moderación, de acuerdo con lo previsto en la norma general sobre responsabilidad contractual del artículo 1103 del Código Civil (LA LEY 1/1889), pudiendo fijarse la indemnización desde un máximo equivalente a las rentas que correspondan al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, cuando el desistimiento es caprichoso; hasta un mínimo que sea suficiente para cubrir los daños soportados por el arrendador, cuando el desistimiento  puede obedecer a una justa causa (como en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 13ª, de 12 de diciembre de 2012, entre otras).

Por Miguel Reus, especialista en derecho inmobiliario y urbanístico.